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中國的現代物業管理、包括小區治理工作盡管才開展幾十年，主管部門、地方政府、包括街道居委會等已經積累了大量寶貴經驗。

“黨建引領小區治理，共建美好家園”，這個主題從學術研究角度分析至少包含三重含義：

一是大家不僅從行業角度來看物業管理，而是將其提升并融入小區治理這一層面;

二是它不僅強調對小區的有序“管理”，而且強調“家”或者“家園”文化，即從管理上升到文化層次;

三是，上述兩個目標都要在黨建引領下去實現，黨建引領在其中發揮不可或缺的獨特優勢和功能。家文化與黨建引領，分別從傳統和現實這兩個維度上體現了中國國家治理和社會治理的重要特色。

在傳統社會中，家或者家庭是社會的基本細胞，是社會的基本單元。而在現代社會，家庭作為基礎細胞的地位和功能在弱化。尤其在城市，家庭無論是作為基本生產單位，還是作為人口再生產單位，其功能都在式微。因此，在現代社會，把家庭作為管理或治理意義上的基本單元正變得越來越不現實。

建國之后，農村經歷了政府主導的集體化階段。有很長一段時間，集體化不僅體現為農村集體經濟，而且是具有政治色彩的治理工程，因為它意味著個體從傳統家庭和家族中脫身，直面國家權力。在城市，近幾十年來，傳統單位制逐步解體，商品房改革涌現出一批新的社會力量，首先就是我們今天所討論的“業主”。

與家庭作為管理的基本單元的地位逐漸衰落相對應，各個小區成為現代治理的最基本單元。這是一個非常重要的轉變，做物業管理、小區治理方面的研究應該對社會治理基本單元的歷史變化有一個恰當的判斷。小區作為基層治理的基本單元，其數量眾多，事關社會治理最底層的邏輯，所以這個轉變非常關鍵。

在小區成為社會治理主體之后，我們還是會強調“家園”概念。家園文化具有非常強的中國傳統文化色彩，它讓我們想到長幼有序、其樂融融的氛圍，還有強烈的認同感、歸屬感，而且往往只有家或者家園文化能夠帶給我們這樣的感受。在小區治理單元當中，什么樣的要素和特征，使得我們可以去討論家園文化?

小區中有什么樣的人、物，以及人與人、人與物之間是什么關系，它們構成了什么樣的秩序，從而可以體現家園文化呢?

其實，僅僅有秩序，還不能被稱為家園，也還上升不到文化的層次。這里蘊含著中國和西方在國家治理、社會治理方面非常重要的區別。西方首先強調政府的基本功能，即讓社會有序。但我們的小區在做到有秩序之外，還追求更高層面的家園文化，要建立認同感、歸屬感。所以說，在小區這個看似微小的社會治理單元當中，能夠體現中國國家治理的顯著特色。

學者對于小區治理的研究，典型地是從主體的角度來看問題的。首先是業主，其次是物業公司，第三是業委會，最后當然還有“兩委”。通常認為，小區治理中所謂的“三駕馬車”，它們體現多重邏輯，包括商業邏輯、社會邏輯和國家邏輯。同樣地，從不同主體的角度看待物業管理，也會有不同的判斷。例如，從物業公司的角度看，它通過提供服務來獲取收益，是商業行為;從業委會的角度，是推進社會自治;從政府的角度，可能既包含社會自治，也包含契約關系(業主與物業公司之間的契約)。

再說“物”。在小區當中，“物”很復雜。為什么在基本的小區單元當中，需要黨建引領、共建美好家園?這部分根源于小區中物的復雜性。在民法典中，業主的“建筑物區分所有權”，就包括業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，接下來還有所有業務對于建筑物整體的成員權。這是一種復合性的和混合性的物權體系。小區里所有權復雜、混合的狀態，僅用市場邏輯去理解和解決問題就會有局限。

小區的主體構成為我們討論小區治理提供了可能。談論治理的前提，就是要突破傳統的管理、控制的思維，而小區中的第一主體是業主，有私人財產，因此具有較高的自主性，而不是像原來一樣依附于單位。在這個背景下，談論治理就有了前提。

此外，小區的物權體系又為合作治理提供了必要性。由于物權體系的上述復雜性，僅從市場交易交換的邏輯理解小區治理是困難的，它需要集體行動。但人類集體行動面臨著很多挑戰，例如搭便車行為等，這形成了公共事物的管理難題。黨建引領和建設家文化，提供了一種解決問題的思路。

為什么這樣講呢?這需要我們對家的概念有一個清晰地認識。家和家庭的核心是關系，傳統社會中是縱向的代際關系，例如父子、婆媳等。而現代家庭的核心則是橫向的夫妻關系。夫妻關系有一個特點，它不是簡單的男人加女人、丈夫加妻子;對丈夫和妻子來講，夫妻關系都不是簡單的“你的”或“我的”，相反，它是“我們的”。這種關系具有獨立的價值，雖然雙方可以解除家庭關系，但雙方應該把維護這種關系作為一種重要的行為動機和理由。相應地，解除家庭關系要付出很多代價，包括情感上的代價。如果能夠以關系為核心，形成家園文化，就能夠在現代社會中為人們提供一種重要的情感安慰和歸屬感。

把小區像家一樣去看待，那么小區文化和治理水平就完全不一樣。這是我們的“共同的”家園，它給我們提供了理由和動力，去共同維護小區的秩序，形成一套有序的文化。西方社會不太重視家文化，而中國傳統有著強烈的家文化，這是我們國家治理、社會治理中非常重要的資源，我們有必要、有理由在小區的治理體系將其納入。

接下來，為什么可以依靠黨建引領?黨建引領體現了中國國家治理當中政治、政黨的特色元素。我們的政黨和黨建工作有多方面優勢：

一是無處不在的組織優勢，也就是組織下沉，組織體系可以滲透到小區乃至樓棟里面;

二是情感優勢，中國共產黨從革命到建設，都善于激發情感的力量，這方面有許多研究;

三是典范優勢，因為中國共產黨強調先鋒模范的帶動，典范帶動可以激發人們本來就擁有的愿意做公共服務、愿意找集體歸屬的力量。

黨在組織、情感、典范方面的帶動優勢，可以為現代社會復雜的社區治理問題提供建設家園文化的力量，真正推動實現共建、共治、共享的目標。

如此看來，黨建引領小區治理、共建家園文化是一項偉大的事業。我們從小區治理的這種復雜性中，就可以真正理解中央提出的黨委領導、政府負責、民