百余老舊小區有望走出無物管困境
羅湖老舊小區較多，缺乏規范的物業管理是普遍現象。南方日報記者 魯力 攝
羅湖老舊小區較多，缺乏規范的物業管理是普遍現象。南方日報記者 魯力 攝
第一家物管公司出現在羅湖，但羅湖也有眾多小區的住戶至今沒享受過物業管理服務。
一個小區，如果既無業委會，又沒“物業管家”，很可能陷入“環境衛生難解決、居住安全欠保障、消防隱患未整治”等困境。羅湖作為深圳最早的建成區，轄區內老舊住宅小區數量眾多。據統計，目前全區仍有百余個老舊小區，因規模小、配套設施不完善、物業管理投入大等原因，難有物業服務企業進駐實施專業化管理。
如何破解老舊住宅小區物管難題，讓居民住得安心？這些年，羅湖區委、區政府一直在努力。近年來，羅湖陸續解決了老舊小區無攝像頭、消防設施不足等問題。
“新時期面對新問題，區委、區政府希望我們拿出一個有法治思維且經得住歷史和社會考驗的可行方案，希望在6月推出。”羅湖區住房和建設局（以下簡稱“區住建局”）黨組書記馬曉東告訴記者，既然小而散的老舊小區無法引進物業，整體打包形成規模來做是否可行？
“我們一直在羅湖百余個老舊小區摸底調查，請了國內先進的物業管理單位實地考察，研究結果是先天不足后天單靠市場很難解決。”馬曉東透露，羅湖擬通過政府與市場結合的“組合拳”方式，希望能幫助老舊小區走出無物管的困境。
●祁覬 呂冰冰
現狀
老舊小區鮮有物業管理公司問津
家住羅湖區東門街道新園路39號大院的鐘大爺最近很頭疼，干了近12年的保安，6月將離職，招聘公告貼出去后一直沒有找到合適的人選。39號大院建于上世紀90年代，一直以來大院沒有正規的物業進駐，只有兩個業主自己招聘的保安輪流“照看”大院。“沒人的時候我就自己當保安，每天在大院值班。”今年81歲的鐘大爺自打退休后就主動擔起了大院“守護人”的職責，但由于年紀漸長，精力有限，鐘大爺和其他業主們正為招不到保安發愁。
沿著小巷走進東門街道新園路39號大院，院內地面較整潔，在顯眼處有街道辦安置的消防設施。鐘大爺是該院業主管理小組的負責人，1990年開始一直住在這里。該院現居業主大都是退休老人，鐘大爺和其他幾位熱心業主自發組成了管理小組，負責向38戶業主收取每月每平方米1.5元的物業費，然后給保安發2000元月薪。
“物業公司不愿進來，我們就自己請保安，其中一位保安下個月就要走了，我貼出來的招聘啟事還沒招到人。”鐘大爺坦言，自己有空就會主動承擔保安的工作，例如給大院買監控錄像，負責和社區工作站對接等。“去年民生工程還給我們安裝了門禁，街道辦給我們安置了消防設施，但是大院還缺乏應急人員。”一面是業主不接受上漲的物業費，一面是找不到專業的物業管理人員，鐘大爺夾在中間甚是為難。
像新園路39號大院這樣的自營性管理尚可勉強維持小區的正常運作，而在新園路和人民北路之間還零散分布著不少規模不一的老舊住宅片區，近170戶的清潔壓力都壓在一位保潔阿姨身上。
在新園路49號，記者走進一家租客的房子，里面空間狹小，設施簡陋。女租客告訴記者，自己就在附近上班，在這間出租房里已經生活了三四年，當被問及小區要不要引進物業公司時，她直言：“不需要物管，我們租房子就是因為這里租金便宜，幾百元的物業費不能接受。”
立新片區工作站的工作人員蔡先生告訴記者，工作站不定時召開業主大會，由于很多業主不在該片區居住，且現居的業主以老人為主，“他們的想法很難改變，每次討論引進物管的問題都要拖好久，意見不統一導致兩三個月都談不下來。”
新園路49號在羅湖并非個例。區住建局物業科負責人表示，羅湖老舊小區數量多，基礎設施差，片區內人口流動性大，人口結構復雜，業主大都不住在小區，留下的業主也多以老年人為主，他們缺乏購買服務的意識，且租戶大都是低收入群體，不愿接受上漲的物業費，也無法代替業主成立業委會履行職責。老舊小區規模小較為分散，物業費定價偏低且收費困難，加之“大雜院”管理難度大，老舊小區的物業管理鮮有物業公司問津。
業主不愿引進物業公司，租客“家園意識”淡薄，如何改變“沒人管”的狀態是羅湖正在思考的問題。“近年來政府也一直在給小區安裝攝像頭、消防栓等基礎設施，也試著讓國企進駐管理，但無論是完全依賴市場還是政府大包大攬都行不通，所以計劃通過‘政府+市場’的方式探索新路徑。”物業科負責人說。
探索
居委會代行業委會職責，“政府+市場”請進物管公司
破解物管困局，羅湖一直在探索。首先是從法理上解決業主委員會缺位之下，以什么主體引進物管的問題。
第一步是完善社區居民委員會代行小區業主委員會職責的政策依據。羅湖已制定出臺《關于充分發揮社區居民委員會在住宅區物業管理中作用的工作方案》。馬曉東介紹，羅湖計劃進一步落實《深圳市經濟特區物業管理條例》第一百二十三條規定，對確實無法成立業主大會選舉業主委員會的住宅區，通過相關程序指定社區居民委員會代行業主大會和業主委員會職責，實現業主自治組織全到位。“這就解決了老舊住宅小區引進物業服務企業的法律依據和合法程序問題。”
據了解，針對業主大會會議召開難、表決難的問題，羅湖嘗試使用物業管理微信投票系統。通過廣泛宣傳和引導使用，逐步實現物業管理區域微信投票全覆蓋，從而提高業主參與業主大會的積極性。
有了法律依據和政策支持，接下來是如何解決市場的問題。為了改變老舊小區硬件設施不足、安全隱患突出、環境衛生差等問題，羅湖區委、區政府引進羅湖區屬國有企業進駐無物業管理小區。去年，羅湖通過政府適度扶持，引進具有物業服務企業資質的區屬國企——深圳市正陽投資開發有限公司，接管黃貝、南湖等街道30多個老舊住宅小區，開展試點工作。正陽公司進駐后，先綜合檢修排水設施、完善消防設備、安裝監控系統、整治供電線路隱患、加裝樓梯天面防護欄，之后又完善物業管理人員配備、規范環境保潔、加強治安巡查。老舊小區面貌大為改觀，得到了居民群眾的點贊。
光靠市場還不足以解決“請不進物業”的難題，在引進國企進小區的同時，羅湖建立了老舊住宅小區物業管理扶持機制，打出“政府+市場”組合拳。羅湖已出臺《深圳市羅湖區關于扶持老住宅區物業管理的工作實施方案》，規定從2017年起，對全區無物業管理的老舊住宅小區，一年發放一次扶持資金。扶持資金納入區“民生微實事”預算總盤子，由社區工作站申領和使用，專款專用，定向用于老舊住宅小區物業管理事務。
建議
業主對小區服務品質及價格的選擇是關鍵
有研究者提出，老舊小區不能順利實施物業管理，最關鍵的因素還是資金問題。因此，要拓寬籌資渠道。一方面，需要政府加大財政扶持力度，加大對老舊小區房屋修繕、配套基礎設施建設與維護、治安、停車等方面的投入；另一方面，需要政府出臺優惠政策，比如減免進駐老舊小區物業服務企業稅負，降低企業進駐風險，鼓勵企業接管老舊小區，政府適當補助困難群眾物業管理服務費用等。
居委會代行業委會職責能破解老舊住宅小區物管難題嗎？這在武漢市武昌區透明和諧社區促進中心理事長楊志敏看來還有很多問題需要解決。他表示，老舊小區引進物管，關鍵在于業主（包括租戶及相應業主）對于小區服務品質及相應價格的選擇。深圳市人大常委會正針對《深圳經濟特區物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《條例》）公開征求意見。《條例》擬規定降低業委會產生的門檻，第二輪選舉委員無需雙過半就能當選，租戶比例超過四成就應邀請租戶代表參加業委會會議，“這兩點再加上允許業主大會主導小區財務賬戶及收支，本質在于讓業主大會能夠發揮出應有的主體地位，自主選擇服務品質及價格。新的條例修訂后，基本不需要居委會去代行業委會職責了。”
楊志敏建議，羅湖在探索“政府+市場”模式的過程中，政府首先要明確兜底的職責。“第一步就是要設立一個統一、公開、長期且固定的標準。”目前深圳沒有設置政府最低服務的統一標準，羅湖可以先試先行，通過設立政府最低服務標準倒逼市場提供更優質的物業增值服務，從而引導業主根據小區情況進行選擇。
人身財產和環境衛生的底線服務是必備選項。楊志敏表示，由于整個社會的治安環境得到了很大改善，目前很多物業提供的安保服務不是保護大家的生命財產安全，更多的是維護停車秩序。而政府的服務主要體現在維護公共秩序上。比如公共垃圾的清理，政府可以在老舊小區設置公共垃圾點，將垃圾集中清運。“至于把每個樓道都掃得干干凈凈，這不應是政府兜底的，應該由優質的物業公司來提供。”
同時可以參照羅湖此前老舊小區電梯改造的成功經驗，給老舊小區提供引導性的資金補貼，實現小區的設施設備不老舊。楊志敏表示，在租客占比超過一半的小區，雖然沒有業委會，也沒有維修金，但每戶業主和租客湊幾千元或上萬元，就可以把小區電梯換掉。如何實現？“大家有需求，政府可以發揮正確的引導作用。”政府的引導性資金的作用體現在：業主們把先期的資金搜集起來，政府在此基礎上給舊電梯提供一定額度的補貼。
“老舊小區乃至所有小區的基本治安、基本衛生、基本消防，都應該有行政監管及政府兜底的底線。”楊志敏解釋道，無論老舊小區還是新建小區，都可能出現物業棄管、業主解聘物業或其他特殊情況，在這時需由政府提供兜底性、應急性的基礎服務，確保最基礎的安全、消防、衛生等服務。羅湖創新“政府+市場”需首先制定政府兜底性、應急性物業服務的公開明確的標準，一方面可讓小區業主明白兜底服務與市場化專業服務之間的差異，另一方面通過制定政府兜底的底線標準，有利于倒逼企業真正有效提供一定品質的市場化服務。
